Įsigyti nuosavą būstą daugeliui lietuvių yra vienas svarbiausių gyvenimo tikslų, kuriam taupoma dešimtmečius arba įsipareigojama bankui didžiąją likusio gyvenimo dalį. Deja, pastarųjų metų tendencijos nekilnojamojo turto rinkoje rodo nerimą keliančią statistiką: vis dažniau pasitaiko atvejų, kai svajonė apie jaukius namus dūžta į šipulius susidūrus su nesąžiningais vystytojais ar statybų bendrovėmis. Istorijos, kuomet sumokėję solidžius avansus pirkėjai lieka be pinigų ir be žadėto būsto, tampa kasdienybe, o teisiniai procesai neretai užtrunka metus, neduodami garantuoto rezultato. Suprasti, kaip veikia šios schemos ir kaip apsisaugoti, yra gyvybiškai svarbu kiekvienam, planuojančiam statybas ar būsto pirkimą iš brėžinių.
Kaip veikia nesąžiningų statytojų schemos?
Dažniausiai tokios liūdnos istorijos prasideda labai panašiai – nuo itin patrauklaus pasiūlymo. Rinkoje, kurioje kainos nuolat kyla, pirkėjai natūraliai ieško pigesnių alternatyvų. Sukčiai arba finansinių problemų turinčios įmonės tai puikiai supranta ir tuo naudojasi. Paprastai siūlomas objektas yra gražioje vietoje, projektas vizualizacijose atrodo įspūdingai, o kaina – šiek tiek mažesnė nei rinkos vidurkis. Tai yra pirmasis ir pagrindinis masalas.
Psichologinis spaudimas yra kita svarbi dedamoji. Pardavėjai dažnai naudoja skubos taktiką: „Turime dar tris susidomėjusius pirkėjus“, „Kaina galioja tik šią savaitę“, „Rezervuokite dabar, nes poryt brangs“. Emociškai įsitraukęs pirkėjas, bijodamas prarasti „gyvenimo progą“, skuba pasirašyti preliminarią sutartį ir pervesti avansą. Būtent šis momentas dažniausiai tampa lemtingu. Gavę pinigus, statytojai kurį laiką gali imituoti veiklą: atvežti statybinės technikos, iškasti pamatus ar net pradėti mūryti sienas. Tačiau vėliau darbai stoja, telefonai išjungiami, o įmonės skelbia bankrotą.
Pagrindiniai pavojaus signalai
Nors kiekviena situacija yra individuali, egzistuoja tam tikri raudoni signalai, kuriuos pastebėjus reikėtų nedelsiant stabdyti derybas:
- Reikalavimas mokėti didelį avansą grynaisiais. Nors įstatymai riboja atsiskaitymus grynaisiais, statybų sektoriuje vis dar bandoma tai apeiti. Jei prašoma didelės sumos „į rankas“ be oficialaus pavedimo, tai didžiulė rizika.
- Neaiški įmonės struktūra. Jei statytojas yra ką tik įkurta UAB (Uždaroji akcinė bendrovė) su minimaliu įstatiniu kapitalu ir neturi jokios istorijos, rizika, kad tai yra vienadienė įmonė, yra labai didelė.
- Vengimas detalizuoti sutartį. Jei statytojas siūlo pasirašyti standartinę, vieno puslapio sutartį ir atsisako įtraukti jūsų siūlomus saugiklius ar terminus, tai rodo nesąžiningus ketinimus.
- Leidimų statybai nebuvimas. Neretai parduodami „projektai“, kuriems dar net nėra išduotas statybos leidimas. Statytojas tikina, kad tai „tik formalumas“, tačiau realybėje leidimo gavimas gali užtrukti metus arba būti visai neįmanomas.
„Fenikso“ sindromas ir tyčiniai bankrotai
Viena opiausių problemų Lietuvos statybų sektoriuje yra vadinamasis „Fenikso“ sindromas. Tai situacija, kai įmonė, susidūrusi su įsipareigojimų nevykdymu ar skolų lavina, yra tyčia privedama prie bankroto. Įmonės turtas perrašomas kitoms bendrovėms, o likę įsipareigojimai kreditoriams (šiuo atveju – pirkėjams, sumokėjusiems avansus) paliekami tuščioje, bankrutuojančioje įmonėje.
Tie patys savininkai ar vadovai netrukus įkuria naują juridinį vienetą – dažnai su panašiu pavadinimu ar ta pačia veiklos sritimi – ir tęsia veiklą „švariame lape“. Teisiškai tai įrodyti yra sudėtinga, o pirkėjams, stojusiems į kreditorių eilę bankroto byloje, atgauti pinigus tampa beveik neįmanoma misija. Bankroto administratoriai pirmiausia tenkina darbuotojų, mokesčių inspekcijos ir bankų reikalavimus, o fiziniai asmenys su savo pretenzijomis dažniausiai lieka sąrašo gale.
Kaip atlikti namų darbus prieš pervedant pinigus?
Norint išvengti skaudžių finansinių praradimų, būtina atlikti išsamią statytojo patikrą. Pasitikėjimas gražiais žodžiais ar vizualizacijomis šiais laikais yra per didelė prabanga. Jūsų saugumas priklauso nuo jūsų atidumo ir gebėjimo analizuoti viešai prieinamą informaciją.
- Patikrinkite rekvizitus ir istoriją. Naudokitės tokiais portalais kaip Rekvizitai.lt. Atkreipkite dėmesį ne tik į bendrą reitingą, bet ir į darbuotojų skaičių, apyvartos pokyčius, „Sodros“ skolų istoriją. Jei įmonėje dirba tik vienas darbuotojas, o ji planuoja statyti daugiabučių kvartalą – tai rimtas signalas susimąstyti.
- Teismų istorijos analizė. Peržiūrėkite viešai prieinamus teismų sprendimus (pvz., per Lietuvos teismų elektroninių paslaugų portalą). Ar įmonė nėra dažna atsakovė bylose dėl neįvykdytų įsipareigojimų? Ar nėra ginčų su rangovais?
- Statybos leidimo tikrinimas. Naudodamiesi „Infostatybos“ vartais, galite patikrinti, ar konkrečiam sklypui tikrai išduotas statybos leidimas, koks pastatas suprojektuotas ir kas yra projekto vystytojas. Dažnai paaiškėja, kad vietoje žadėtų kotedžų leidimas išduotas tik dvibučiam namui, kas vėliau sukelia problemų priduodant pastatą.
- Nekilnojamojo turto registro išrašas. Prieš pasirašydami bet kokią sutartį, reikalaukite naujausio Registrų centro išrašo. Turite įsitikinti, kad žemė tikrai priklauso pardavėjui, ji nėra areštuota ar įkeista tretiesiems asmenims taip, kad tai trukdytų jūsų sandoriui.
Saugios sutarties sudarymo principai
Net ir patikrinus statytoją, didžiausią saugumą garantuoja tinkamai parengta sutartis. Daugelis pirkėjų daro klaidą pasirašydami preliminariąją sutartį be notaro patvirtinimo. Nors tokia sutartis turi teisinę galią, notarinė forma suteikia papildomų svertų. Dar svarbiau – notarinė sutartis gali būti registruojama Registrų centre, taip sukuriant teisinį faktą, kad jūs turite pretenzijų į būsimą turtą. Tai apsaugo nuo situacijų, kai tas pats butas ar namas parduodamas keliems pirkėjams vienu metu.
Kitas esminis momentas – mokėjimų grafikas. Niekada nesutikite mokėti visos sumos iš karto. Saugiausias modelis yra etapinis mokėjimas, kai pinigai pervedami tik atlikus konkrečius darbus (pvz., išliejus pamatus, pastačius sienas, uždengus stogą). Kiekvienas etapas turėtų būti patvirtintas darbų perdavimo-priėmimo aktu, kurį pasirašote tik patikrinę kokybę. Taip pat verta apsvarstyti depozitinės (escrow) sąskaitos naudojimą, kur pinigai saugomi trečiosios šalies (notaro ar banko) ir statytojui išmokami tik įvykdžius sutarties sąlygas.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Susidūrus su statybų sektoriaus problemomis ar ruošiantis pirkti būstą, kyla daugybė klausimų. Čia pateikiame atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su statytojų atsakomybe ir pirkėjų apsauga.
Ar įmanoma atgauti pinigus, jei statytojas bankrutavo?
Tai sudėtingas procesas. Jei statytojas bankrutavo, turite kreiptis į bankroto administratorių ir pateikti kreditorinį reikalavimą. Deja, fiziniai asmenys dažniausiai yra ne pirmoje kreditorių eilėje (pirmumą turi darbuotojai, valstybė, įkaito turėtojai). Tikimybė atgauti visą sumą yra maža, nebent įmonė turi likvidaus turto, kurį galima parduoti.
Ar preliminari sutartis be notaro yra galiojanti?
Taip, ji yra galiojanti ir sukuria įsipareigojimus šalims. Tačiau, jei statytojas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, teismas dažniausiai gali priteisti tik nuostolių atlyginimą (pvz., avanso grąžinimą ir baudą), bet neįpareigos statytojo parduoti turtą, jei jis jau parduotas kitam asmeniui. Notarinė sutartis su registracija Registrų centre suteikia stipresnę apsaugą.
Ką daryti, jei statybos vėluoja daugiau nei numatyta sutartyje?
Visų pirma, reikia vadovautis sutartyje numatytomis sąlygomis dėl delspinigių. Raštu informuokite statytoją apie sutarties pažeidimą ir reikalaukite delspinigių. Jei vėlavimas tampa kritinis, galite inicijuoti sutarties nutraukimą dėl esminio pažeidimo ir reikalauti grąžinti pinigus bei atlyginti nuostolius, tačiau tai dažniausiai tenka daryti teismo keliu.
Kaip patikrinti, ar statytojas neturi skolų?
Viešai prieinami duomenys portale Rekvizitai.lt rodo „Sodros“ skolas realiuoju laiku. Taip pat Creditinfo ar kitos kreditų biurų sistemos gali pateikti mokamą ataskaitą apie įmonės finansinę būklę, areštus ir teismus.
Ar verta samdyti nepriklausomą techninį prižiūrėtoją?
Vienareikšmiškai taip. Nepriklausomas techninis prižiūrėtojas atstovauja jūsų interesus, tikrina atliktų darbų kokybę ir kiekius. Tai yra geriausia prevencija prieš nekokybišką statybą ir nepagrįstus reikalavimus mokėti už neatliktus darbus.
Techninės priežiūros vaidmuo užtikrinant sandorio skaidrumą
Dažnai manoma, kad apgavystė statybose yra tik pinigų paėmimas ir dingimas. Tačiau egzistuoja ir kita „dingimo su pinigais“ forma – kai už sumokėtą didelę kainą gaunamas nekokybiškas, brokuotas produktas, kurio vertė neatitinka lūkesčių, o statytojas atsisako taisyti klaidas. Čia esminį vaidmenį atlieka statybų techninė priežiūra. Tai nėra tik formalumas, reikalingas pastato pridavimui, bet realus svertas pirkėjo rankose.
Kvalifikuotas techninis prižiūrėtojas, samdomas pirkėjo, o ne statytojo, veikia kaip tarpininkas ir kokybės kontrolierius. Kai statybų sutartyje numatyti tarpiniai mokėjimai (etapai), techninis prižiūrėtojas yra tas asmuo, kuris savo parašu patvirtina, jog etapas tikrai baigtas ir darbai atlikti kokybiškai. Jei statytojas bando gudrauti – naudoti pigesnes medžiagas nei sutarta, nesilaikyti technologinių procesų ar tiesiog imituoti darbų pabaigą – techninis prižiūrėtojas stabdo procesą ir neleidžia atlikti mokėjimo. Tai apsaugo pirkėją nuo situacijos, kai sumokami pinigai už „sienas“, kurios vėliau pradeda skilinėti ar pelyti. Tokia kontrolė priverčia statytoją jausti atsakomybę, nes jis žino, jog pinigus gaus tik už realiai ir kokybiškai atliktą darbą, o ne už pažadus. Investicija į techninę priežiūrą dažniausiai atsiperka dešimteriopai, nes ji užkerta kelią paslėptam brokui, kurio taisymas vėliau kainuotų milžiniškas sumas.
